山東拆遷律師：購(gòu)買拆遷安置房，務(wù)必考慮的3大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)！

房子是中國(guó)老百姓最關(guān)注的話題之一，近年來(lái)，得益于城市化進(jìn)程，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠的拆遷安置房成了二手房交易市場(chǎng)中的“香餑餑”，但因拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋買賣中存在較多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

本文梳理了涉拆遷安置房買賣糾紛的典型案件，發(fā)現(xiàn)這類房源買賣手續(xù)多、周期長(zhǎng)，身處瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，在后續(xù)實(shí)際交付中有較大風(fēng)險(xiǎn)或變化——有時(shí)房子還沒(méi)過(guò)戶，房?jī)r(jià)卻已翻了幾番，有時(shí)期房可以交付了，卻發(fā)現(xiàn)因種種原因無(wú)法過(guò)戶……  

01、拆遷房入住4年卻未能過(guò)戶

房東：妻子不認(rèn)可，協(xié)議無(wú)效

2003年，身為衢州市柯城區(qū)西區(qū)最早一批拆遷戶的龔先生，為了滿足自己“蒔花弄草，修籬烹茶”的排屋夢(mèng)，在拆遷協(xié)議簽訂不久便將自己分配到的5套安置房全部拋售，其中一套安置房被鄭先生以每平方米1000多元的價(jià)格購(gòu)得。

兩人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，鄭先生當(dāng)即付清了全部房款。之后，安置小區(qū)竣工并完成交付，鄭先生也收拾完畢入住新家。這一住就是4年，時(shí)過(guò)境遷，房?jī)r(jià)水漲船高，鄭先生卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲而感到憂慮。

因?yàn)辇徬壬恢蔽吹讲疬w辦辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，鄭先生至今都無(wú)法將房子過(guò)戶到自己名下，在多次聯(lián)系對(duì)方卻一直被搪塞后，鄭先生預(yù)感到隱藏在雙方之間的“雷”可能將被引爆。

果然，在又一次過(guò)戶要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴至法院，要求將訟爭(zhēng)的房產(chǎn)權(quán)變更登記至其名下。

庭審中，龔先生認(rèn)為當(dāng)年雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議未經(jīng)其妻子簽字，其妻子自始至終未認(rèn)可協(xié)議，且已提出異議，故雙方簽訂的協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議，不同意過(guò)戶請(qǐng)求。

后經(jīng)承辦法官對(duì)雙方釋法析理，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由龔先生夫婦配合房屋產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)戶，同時(shí)由鄭先生對(duì)龔先生夫婦適當(dāng)補(bǔ)償。

法官提醒

買賣雙方要選擇社會(huì)信譽(yù)高、有保障的中介機(jī)構(gòu)，買方對(duì)房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實(shí)準(zhǔn)確，如屬于共有財(cái)產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。

02、3年時(shí)間拆遷期房?jī)r(jià)格翻番

房東：房子不賣了，我付你違約金

2018年，衢州市柯城區(qū)斗潭小區(qū)進(jìn)行危房改造。在斗潭小區(qū)擁有一套住房的汪先生夫婦想著盡快變現(xiàn)，便與有購(gòu)房意向的陳先生簽訂斗潭安置期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將拆遷安置所得的位于衢州市斗潭東區(qū)的期房以175萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳先生，并約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。協(xié)議簽訂后，陳先生向汪先生夫婦支付了全部購(gòu)房款175萬(wàn)元。

今年3月，斗潭安置房建成并達(dá)到交付條件，該片區(qū)房?jī)r(jià)也大幅上漲，汪先生夫婦遲遲不協(xié)助陳先生辦理產(chǎn)權(quán)登記及過(guò)戶手續(xù)，并企圖通過(guò)支付違約金的方式解除買賣合同。陳先生為維護(hù)自身合法權(quán)益，向柯城區(qū)法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，依法辦理房產(chǎn)登記及過(guò)戶手續(xù)。

“你的心情我可以理解，但是陳先生他當(dāng)時(shí)全款付清了，你現(xiàn)在違約，他的損失也很大。”承辦法官耐心地給雙方釋法析理。

通過(guò)進(jìn)一步了解得知，原來(lái)陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當(dāng)初賣房時(shí)還因?yàn)檫@份情誼在期房評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠了5萬(wàn)元，雙方也都不想因?yàn)檫@套房子導(dǎo)致關(guān)系變差。

最終，多年的交情讓雙方都愿意各退一步，達(dá)成一致意見(jiàn)，陳先生在價(jià)格上給予汪先生夫婦一定補(bǔ)償，合同繼續(xù)履行。

法官提醒

現(xiàn)實(shí)生活中，不斷上漲的房?jī)r(jià)往往引誘賣方違約，支付少量的違約金達(dá)到解除合同的目的，從而以更高的價(jià)格再賣一次。要注意，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的契約，一旦達(dá)成，各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。如達(dá)成協(xié)議后，買賣雙方有反悔造成違約的，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約等民事責(zé)任。

03拆遷期房被查封導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶

房東：離婚了，房子還沒(méi)分清楚

2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定將位于衢州市柯城區(qū)某安置小區(qū)房產(chǎn)（期房）轉(zhuǎn)讓給魯女士，總房?jī)r(jià)119.6萬(wàn)元，定金20萬(wàn)元，首付款60萬(wàn)元（含定金），并約定了相關(guān)權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，魯女士支付了購(gòu)房首付款60萬(wàn)元。

今年3月，案涉房產(chǎn)建成并已符合交付條件，但滿心期待新房的魯女士卻發(fā)現(xiàn)因房東孫某個(gè)人債務(wù)問(wèn)題，該房產(chǎn)已于2020年被案外人查封，原本合同上約定的權(quán)利義務(wù)統(tǒng)統(tǒng)成了泡影。被這個(gè)情況澆了一盆冷水的魯女士和孫先生夫婦協(xié)商不成，無(wú)奈之下訴至柯城區(qū)法院，要求解除買賣合同和返還已付購(gòu)房款，并雙倍返還定金，共計(jì)80萬(wàn)元。

法官在審理中發(fā)現(xiàn)，被告夫婦倆在賣房后沒(méi)過(guò)多久就離婚了，這套拆遷安置房現(xiàn)在不僅是查封狀態(tài)，還是要進(jìn)行分割的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，庭審中了解情況后的魯女士更覺(jué)得這套房子“身份”復(fù)雜，解除合同的訴求也更加強(qiáng)烈。后經(jīng)法院主持調(diào)解，被告同意解除合同，并返還魯女士購(gòu)房款和雙倍定金共計(jì)80萬(wàn)元。

法官提醒

由于拆遷安置期房的交付及辦證時(shí)間較長(zhǎng)，在等待交付的過(guò)程中可能發(fā)生房屋因業(yè)主的債務(wù)被查封等導(dǎo)致不能繼續(xù)履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

近年來(lái)，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，許多郊區(qū)或農(nóng)村拆遷戶安置到多套房屋，有些買受人認(rèn)為價(jià)格相比周邊房屋更加便宜便決定購(gòu)買，但是購(gòu)買這類房源時(shí)要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)椴疬w安置房有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

首先，辦理房產(chǎn)證周期長(zhǎng)，在等待交付的過(guò)程中可能發(fā)生房屋因業(yè)主的債務(wù)被查封等導(dǎo)致不能繼續(xù)履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

其次，房產(chǎn)證要先辦理到拆遷戶名下，再過(guò)戶到買受人名下，其中隱藏許多風(fēng)險(xiǎn)，一旦拆遷戶出現(xiàn)一房多賣或拒不從拆遷辦辦理原始產(chǎn)權(quán)登記的情形，買受人處于十分被動(dòng)地位。

再者，還有政策性的問(wèn)題，例如當(dāng)?shù)貙?duì)于稅費(fèi)的調(diào)整、銀行對(duì)于放款政策的調(diào)整等，都可能使買賣雙方產(chǎn)生新的糾紛。

購(gòu)房是大事，無(wú)論是買方還是賣方都要對(duì)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)有所防范。因此，購(gòu)房者在選擇這類房源時(shí)，除了要找社會(huì)信譽(yù)高、有保障的中介機(jī)構(gòu)外，自己也得做足功課，買方在簽訂此類房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意安置房屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，協(xié)議須經(jīng)家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致簽字后生效。為避免今后可能發(fā)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有人身份進(jìn)行審核，防止遺漏共有人簽字，導(dǎo)致協(xié)議未成立或未生效。

同時(shí)要注意的是，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上達(dá)成的契約，一旦達(dá)成，雙方均應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，如果任意違約，將會(huì)產(chǎn)生雙倍返還定金、賠償房屋差價(jià)損失等一系列嚴(yán)重后果。