商品房預(yù)售合同約定延期交房違約金比例，法院會(huì)支持多少？

在商品房預(yù)售中，買賣雙方往往會(huì)約定在買受人履約完畢，出賣人延期交房的情況下，出賣人應(yīng)向買受人支付一定比例的違約金（一般實(shí)踐情況中會(huì)約定房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之一至日萬(wàn)分之五的違約金）。那么延期交房違約金的比例法院會(huì)支持多少呢，先看看相關(guān)法律條文的規(guī)定：

《民法典》第584條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)，如果合同約定的違約金過(guò)低,不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的,依據(jù)合同法的規(guī)定是可以向法院請(qǐng)求增加賠付額。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

根據(jù)上述條款的規(guī)定，法院支持買受人在出賣人延期交房時(shí)按照合同約定或者相關(guān)法律規(guī)定要求出賣人違約金，雖然相關(guān)司法解釋有明確規(guī)定，約定違約金過(guò)高需要下調(diào)，約定違約金過(guò)低也可以要求增加，但是卻沒(méi)有給出一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，下面我們通過(guò)幾個(gè)案例看看司法實(shí)踐中法院一般會(huì)支持的延期交房違約金的比例：

案例1：出賣人交房行為不符合合同約定及法律規(guī)定，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，后達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)后交房屬于延期交房，法院判決按照房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之一計(jì)算違約金。

案號(hào)：(2021)魯01民終2481號(hào) 王某、張某與濟(jì)南市某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

關(guān)于延期交房違約金的比例，濟(jì)南市中級(jí)人民法院認(rèn)為：

王某、張某與該公司簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。該公司在此之前的交房行為不符合合同約定及法律規(guī)定，王某、張某于2019年10月20日實(shí)際收房，逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至實(shí)際收房之日。涉案房屋的逾期交房違約金，應(yīng)以1292981元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年1月31日起計(jì)算至2019年10月20日止，共計(jì)81069元。

案例2：在商品房預(yù)售中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的延期交房違約金比例過(guò)低，不足以彌補(bǔ)損失，買受人要求予以上調(diào)的，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予調(diào)整。

案號(hào)：（2020）魯01民終9336號(hào) 濟(jì)南某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與殷某商品房預(yù)售合同糾紛案

關(guān)于延期交房違約金的計(jì)算方式以及上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南市中級(jí)人民法院認(rèn)為：

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本案中，雙方關(guān)于出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金約定過(guò)低，應(yīng)予以調(diào)整。雙方均同意按照評(píng)估結(jié)論計(jì)算違約金，故一審法院據(jù)此支持殷曉的訴訟請(qǐng)求。自2018年10月1日至2020年5月30日的違約金為：住宅27798.12元（0.4867元/㎡/日×93.94㎡×608天），儲(chǔ)藏室2105.63元（0.24元/㎡/日×14.43㎡×608天），車位5441.6元（8.95元/個(gè)×608天），共計(jì)35345.35元，其后的違約金按照評(píng)估結(jié)論計(jì)算。

案例3：在商品房預(yù)售中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的延期交房違約金比例過(guò)高，出賣人要求予以下調(diào)的，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予調(diào)整。

案號(hào)：（2021）魯01民終1071號(hào) 山東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與林某商品房銷售合同糾紛案

關(guān)于延期交房違約金的計(jì)算方式以及上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南市中級(jí)人民法院認(rèn)為：

關(guān)于違約金數(shù)額，林某主張按合同約定每天以所交購(gòu)房款140萬(wàn)元的千分之一計(jì)算，至2020年9月30日為17萬(wàn)元；該房地產(chǎn)公司主張約定明顯過(guò)高，要求一審法院參照其提交的商鋪?zhàn)赓U合同約定的租金（每年每平方米240元，面積450平方米）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。經(jīng)審查，雙方約定的違約金合每天1400元，確實(shí)過(guò)高，經(jīng)釋明，林某同意參照上述租金計(jì)算損失，并以此為基數(shù)確定違約金標(biāo)準(zhǔn)。

案例4：出賣人在合同約定的交房日期未按時(shí)交房，后達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)后交房，屬于延期交房，法院判決按照涉案房屋評(píng)估租金計(jì)算違約金。

案號(hào)：（2020）魯01民終8026號(hào) 山東某工程集團(tuán)公司與于某商品房預(yù)售合同糾紛案

關(guān)于延期交房違約金的比例，濟(jì)南市中級(jí)人民法院認(rèn)為：

本案中，雙方簽訂的商品房買賣合同約定該公司逾期交房超過(guò)90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人一次性向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款0.5%的違約金。于某主張約定的逾期交房違約金低于該公司逾期交房給其造成的損失，要求增加違約金，并申請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉房屋逾期交房期間的租金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此標(biāo)準(zhǔn)作為其租金損失，并主張以此租金損失確定違約金數(shù)額，于某該主張，符合上述法律規(guī)定，法院予以支持。

從上面幾個(gè)案例中可以看出，雖然相關(guān)法律及其司法解釋對(duì)于延期交房違約金比例沒(méi)有特別的標(biāo)準(zhǔn)，但是在濟(jì)南地區(qū)，濟(jì)南中院以及其他基層法院對(duì)于延期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以及比例認(rèn)定比較明確，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一般是在日萬(wàn)分之三以下。除非出賣人惡意延期交房，法院為了以示懲罰，判決以日萬(wàn)分之三為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金，大多數(shù)情況下法院比較支持日萬(wàn)分之一左右的延期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。此外，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于涉案房屋進(jìn)行租金評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的租金來(lái)計(jì)算延期交房違約金，也是法院比較常用的一種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

雖然買受人有權(quán)通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而解決自己在買房過(guò)程中碰見(jiàn)的糾紛，但是也需要注意以下幾點(diǎn)，做到更有效維權(quán)與避坑。

1.維權(quán)前先搞清楚延期交房原因

包括:不可抗力因素;政府政策影響；開(kāi)發(fā)商實(shí)力不行;建筑方和開(kāi)發(fā)商有糾紛，施工中止;因市政配套無(wú)法到位，樓盤小區(qū)配套無(wú)法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問(wèn)題而拒絕收房;開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開(kāi)發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過(guò)有關(guān)驗(yàn)收部門組織驗(yàn)收合格等情況。

2.按合同約定索賠或退房

一般商品房買賣合同中都對(duì)延期交房有相應(yīng)的時(shí)間和違約金的約定。常見(jiàn)約定:在延期不超過(guò)一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。延期超過(guò)一定天數(shù)后，買受人有權(quán)解除合同。

購(gòu)房者選擇解除合同的，也可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。支付違約金或賠償損失都是對(duì)違約方違約行為造成對(duì)方損失的賠償，解除合同后，一方仍然會(huì)存在損失，比如購(gòu)房款利息的損失，此類損失應(yīng)當(dāng)賠償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

3.購(gòu)房時(shí)注意規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)

在簽訂合同時(shí)一定要明確約定違約責(zé)任，且違約金約定不宜過(guò)低，也不宜過(guò)高。因?yàn)椋谄诜拷灰字匈?gòu)房者是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，一旦交錢之后一切的主動(dòng)權(quán)都會(huì)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商一邊。若在延期交房的違約責(zé)任問(wèn)題上沒(méi)有一個(gè)明確的處理方式來(lái)保障利益的話，購(gòu)房者就很容易成為受害者。所以，要在合同中依照相關(guān)法律規(guī)定明確約定一個(gè)比較合適違約金比例。